中山债务合同律师

-黎清荣

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与开发商签订购房合同的注意事项 仓储与保管合同的区别

添加时间:2022年10月15日 来源: 中山债务合同律师   http://www.wylwzy.com/

 黎清荣律师中山债务合同律师,现执业于广东金桥百信(中山)律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

与开发商签订购房合同的注意事项

  随着日益增长的高房价,越来越多的人在大城市买不起房,一部分人选择回老家成家立业。但对买的起的房子的人来说,由于买房涉及到了大笔的资金,马虎不得,因此在买房子时要注意诸多问题,今天就给大家带来与开发商签订购房合同的注意事项的相关知识。

  一、购房合同是什么

  购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和房地产开发企业,在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。

  二、 购房合同的主要内容包括以下几方面

  1、甲方土地使用依据及商品房状况,包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等;

  2、房价,包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;

  3、付款约定,包括优惠条件、付款时间、付款额、违约等;

  4、交付约定,包括期限、逾期违约、设计变更的约定、房屋交接与违约方等;

  5、质量标准,包括装饰、设备的标准、承诺及违约和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等;

  6、产权登记和物业管理的约定;

  7、保修;

  8、乙方使用权限;

  9、双方认定的争议仲裁机构;

  10、违约赔偿;

  11、其他相关事项及附件,包括房屋平面图、装饰、设备标准等。

  三、与开发商签订购房合同的注意事项

  1、首先要确认开发商是否具备;五证;

  五证:一是建设用地规划许可证,二是建设工程规划许可证,三是建设工程开工证,四是国有土地使用证,五是商品房预售许可证,以上简称叫;五证;。其中前两个证由市规划委员会核发的,开工证是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证则是由市土地资源和房屋管理局核发的。

  与开发商签订购房合同注意事项有哪些

  这五证最主要的应该看其中两证,一是国有土地使用证,二是预售许可证,这两种要核发,一般原则上就没有问题,这里特别强调的是预售许可证。特别提醒的是,在查看五证的时候一定要看各证件原件,复印件很容易作弊的。签合同前要看确认所预购的房屋在预售范围之内,这样才能确保将来能够顺利的办理产权证。

  2、使用规范的合同文本

  较好是采用且不要随意修改《文本》,并按照文本中所列条款认真进行填写,了解各项条款具体指向。千万不要随意去签订开发商自己的《定购协议书》。即使很多人都这样做,但这以程序并非购房的必经程序。且此种合同一定是权利义务不平等,对购房者尤其不利。较好的办法是直接与开发商签预售合同就。

  3、查验有关证明文件

  买期房时要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内,并且考量开发商的资质。买现房时则要查看开发商对该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。

  4、买期房要注意合同建筑面积的约定

  在填写暂测面积时不阿丹要填上总建筑面积外,还要填上套内面积和公用分摊面积。

  5、买期房合同中要约定条件和时限

  交房有两层含义:一是房屋使用权即实物交付;二层是房屋所有权转移即产权过户。

  6、签合同时要注意查验房屋质量问题

  购房者在签约时,应认真阅读《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容,同时并将质保书作为购房合同的附件。

  7、签合同时明确物业管理事项

  合同中要明确前期物业管理公司,以及双方约定的物业管理范围和收费标准等。

  8、要注意合同文本中补充协议的内容

  购房者应谨防某些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款来通过补充协议加以取消,以减轻开发商自身的。

  9、注意合同约定中的违约

  违约情况包括:签约后购房者要求退房或者不按期付款;开发商卖房后要求购房者换房,开发商不按期交房;交房后面积变动超过约定幅度的;质量不符合要求的;办理过户手续时不符合规定和约定等。

  买房是一件重大的事情,也涉及到买房人的巨额的财产,一定要十分谨慎,对待各项问题都不可疏忽大意,以免遭受损失。以上就是给大家带来的与开发商签订购房合同的注意事项的相关知识,如还有其他疑问,可继续联系进一步沟通交流。

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仓储与保管合同的区别

  仓储合同与保管合同的区别,仓储合同有其法定的特点,所以在签订履行时要注意自己权利义务的内容、起始时间,这决定着承担的内容和开始时间,例如合同生效时间二者不同,前者为成立时生效,后者为交付时生效;前者均为有偿,而后者有偿与否则由当事人自行约定。

  特殊特征:

  仓储的货物所有权不发生转移,只是货物的占有权暂时转移,而货物的所有权或其他权利仍属于存货人所有。

  仓储保管的对象必须是动产,不动产不能作为仓储合同的保管对象。这也是仓储合同区别于保管合同的显著特征。

  仓储合同的保管人,必须具有依法取得从事仓储保管业务的经营资格。

  仓储合同是诺成合同。仓储合同自成立时生效。这是仓储合同区别于保管合同的又一显著特征。

  合同双方的权利与义务

  一、保管方的义务与存货方的权利

  1.保证货物完好无损

  2.对库场因货物保管而配备的设备,保管方有义务加以维修,保证货物不受损害。

  3.在由保管方负责对货物搬运、看护、技术检验时,保管方应及时委派有关人员

  4.保管方对自己的保管义务不得转让

  5.保管方不得使用保管的货物,其不对此货物享有所有权和使用权

  6.保管方应做好入库的验收和接受工作,并办妥各种入库凭证手续,配合存货方做好货物的入库和交接工作

  7.对危险品和易腐货物,如不按规定操作和妥善保管,造成毁损,则由保管方承担赔偿

  8.一旦接受存货方的储存要求,保管方应按时接受货物入场

  二、存货方的义务与保管方的权利

  1.存货方对入库场的货物数量、质量、规格、包装应与合同规定内容相符,并配合保管方做好货物入库场的交接工作

  2.按合同规定的时间提取委托保管的货物

  3.按合同规定的条件支付仓储保管费

  4.存货方应向保管方提供必要的货物验收资料

  5.对危险品货物,必须提供有关此类货物的性质,注意事项,预防措施,采取的方法等

  6.由于存货方原因造成退仓、不能入库场,存货方应按合同规定赔偿保管方

  7.由于存货方原因造成不能按期发货,由存货方赔偿逾期损失

  仓储合同签订中应注意的问题

  在仓储合同中,合同的保管人必须是经工商行政管理机关核准登记的专营或兼营仓储业务的法人组织或其他经济组织、个体工商户等,未经核准登记而擅自从事仓储业务的,属超越其经营范围的经济活动。因此,存货人在寻找仓储合同的对方及订立合同时,应首先查明对方是否具有从事仓储的资格,并且是否在其营业执照上写明。凡是营业执照上没有仓储业务的,存货人不可与之订立仓储合同。

  对方的现有的、实际的经营状况也是签约前审查的重要内容。经济生活中存在大量的虽有主体资格但经营状况不佳有不能履行合同之虞的企业或单位。为减少或杜绝被诈欺的可能性,签约时应通过信函、电报、电话或直接派人到对方单位进行资信调查,或借助于当地工商机关、公安机关、该企业的主管部门等政府部门了解其信用及履行能力。在对对方资信情况了解确切后,才决定是否签约。

  仓储合同的标的物应是合法的。标的物违法将导致仓储合同无效。因此,在订立仓储合同时,保管人应确切地知晓存货人所存放的是什么物品,防止存货人利用仓储公司存放违法物品。凡是法律禁止流通的物品以及未经正式批准而被存货人占有的限制流通物,保管人不得为其提供仓储场所。这要求保管人加强对入库仓储物品的验收工作。

  在与代理人以被代理人名义签订仓储合同时,一方当事人应注意审查对方是否具有代理人资格:是否具有授权委托书。在授权委托书中,应当载明代理人的姓名或名称、代理事项、授权权限、期间,并由委托人或法定代表人或主要负责人签名、盖章。代理人是否在授权范围内代订仓储合同,凡是超越代理权限而订立合同的,将因无权代理而导致合同无效。代理人以被代理人的名义签订仓储合同。凡对方是无权代理的,不可与之订立仓储合同。

  签订合同时应尽力周详、完备,审查合同书中有无错误及不明确之处。双方在签约时,一定要对仓储保管合同的主要条款进行全面协商,达成一致。与仓储有关的仓储物检验、包装、保险、运输等事项,必须在合同中明确规定或另定合同。在签约完毕后,双方一定要仔细审阅合同语言是否明确,有无可能产生歧义;有无误写,主要条款是否都写进了合同。以防止日后引起纠纷或上当受骗。

  以下是在签订合同主要条款时应具体注意的:

  1.主体方面

  陷阱:保管人简写或没有保管资格。

  防范:核实保管方是否有保管资格,实际保管人与保管人是否一致,防止储存仓储物被骗走。

  2.储存仓储物的品名、品种、规格、数量、质量、包装方面

  陷阱:只填储存仓储物名称,其他不填。

  防范:应详细、具体、填写储存仓储物的品名、品种、规格、数量、质量、包装等。这关系到因保管不当或因其它保管事由而产生的索赔。

  3.仓储物验收内容、标准、方法、时间、资料方面

  陷阱:不填或漏填验收内容、标准、方法、时间、资料。

  防范:要逐项认真填写存、取仓储物的验收,草率或没有订明以何标准、用何方法、在多长时间内与哪些资料、数据相符的,保管不宜分清,索赔困难。要注意写明仓储物的验收期限,验收时间与仓储物实际入库时间应尽量缩短,对易发生变质的仓储物,更应注意验收时间。必须注明超过验收时间所造成的实际损失,由保管人负责。仓储物验收期限,自仓储物和验收资料全部送达保管人之日起,至验收报告送出之日止,日期均以运输或邮政部门的戳记或直接送达的签收日期为准。要写明保管人应按合同规定的品名、规格、数量、外包装状况、质量、对入库仓储物进行验收。如果发现入库仓储物与合同规定不符,应在约定的时间内通知存货方。保管人验收后,如果发生仓储物品种、数量、质量不符合合同规定时,保管人应承担赔偿。

  4.仓储物入库、出库手续、时间、地点、运输方式方面

  陷阱:不填入、出库手续和运输方式。

  防范:要将入、出库手续、时间、地点、运输方式写全、写清,这关系到风险的承担。另外,有运费时还应写明运费由谁承担。合同中要注意明确仓储物的出入库手续的办理方法,确立仓储物入库时间,双方当事人必须办理签收手续,在没有存货方在场的情况下,仓储物的出库应当与存货人原指定的第三者办理,不能直接与仓储物的买方办理。另外,仓储物在出库后,原合同约定由保管人代为发运的,合同条款中必须明确仓储物的运输方式,是公路运输还是铁路、水路运输,抑或是所有运输方式都可以,要规定清楚。必须订明如果合同规定不明确的,所造成的仓储物迟延到达的,由合同双方承担。再次,合同规定了发运方式后,还必须规定送达目的地的时间,否则,所引起的纠纷双方均应承担。

  5.仓储物的损耗标准和损耗处理方面

  陷阱:不写损耗或不实写损耗而任意填写。

  防范:如实正确填写损耗;不填或少填,保管方赔偿重,多填,存货人损失大。少填或多填也容易出现纠纷。合同中要订明仓储物在储存期间和运输过程中的损耗,磅差标准的执行原则。有国家或专业标准的,按国家或专业标准规定执行;没有国家或专业标准的,可以商定在保证运输和存储安全的前提下由双方作出规定。

  目前,仓储仓储物损耗的标准规定有:《商业仓库管理暂行条例》、《国家粮油仓库管理办法》以及《百货文化用品、商品运输保管定额损耗管理试行办法》等。

  6.包装条款方面

  陷阱:不写或填写不明。

  防范:合同中要明确仓储物的包装条款,如包装仓储物必须明确由存货人负责。因为保管人不负有对仓储物包装的义务,只负有对仓储物的包装储存的义务,因此,不能搞混。其次,必须明确包装的各种具体要求。如包装物的外层包装用料,内层包装要求;易碎、易腐物品或危险物品的包装要求等要有具体规定。根据《仓储合同细则》规定,仓储物包装,有国家标准的或专业标准的,按国家或专业标准执行;没有国家标准或专业标准的,在保证运输和储存安全的条件下,按合同规定执行。因此,在缺少包装标准的情况下,合同应根据实际情况约定包装执行的标准。

  7.保管条件与要求方面

  陷阱:不写明或不写。

  防范:仓储物的储存条件和储存要求必须在合同中明确作出规定,需要在冷冻库里储存或是在高温、高压下储存,都应通过合同订明。特别是对易燃、易爆易渗漏、易腐烂、有毒等危险物品的储存要明确操作要求储存条件和方法。原则上有国家规定操作程序的,按国家规定执行;没有国家规定的,按合同约定储存。

  8.计费项目、标准和结算方式方面

  陷阱:结算事项不写清。

  防范:写清结算方式和结算时间、数额,若是分期结算,还要将每期的结算额写清,结算时间要写期日。

  9.违约方面

  陷阱:少填违约或明显或潜在地填写违约的附加条件。

  防范:详细、明确地填写违约,剔除明显或潜在的违约的附加条件。

  10.变更和解除合同的期限方面

  陷阱:不填写此项。

  防范:科学填写提供情况的时间,选择权威、公正的机构出具材料。

  11.争议的解决方式方面

  陷阱 :不填或只填协商解决。

  防范:选择便利、公正的纠纷解决机关、方式和地域管辖。

  12.仓储物商检、验收、包装、保险、运输等其它约定事项方面

  陷阱:不填写此项。

  防范:若是进出口仓储物仓储,一定要逐项认真填写,不然,风险和储存不宜分清。

  13.签字盖章方面

  陷阱:只签字,不盖章。

  防范:要求对方盖章、核实盖章单位与保管人是否一致。

  违约

  一、仓储合同中保管人的违约: 1、保管人验收仓储物后,在仓储期间发生仓储物的品种、数量、质量、规格、型号不符合合同约定的,承担违约赔偿;

  2、仓储期间,因保管人保管不善造成仓储物毁损、灭失,保管人承担违约赔偿;

  3、仓储期间,因约定的保管条件发生变化而未及时通知存货人,造成仓储物的毁损、灭失,由保管人承担违约损害。

  二、仓储合同中,存货人的违约:

  1、存货人没有按合同的约定对仓储物进行必要的包装或该包装不符合约定要求,造成仓储物的毁损、灭失,自行承担,并由此承担给仓储保管人造成的损失。

  2、存货人没有按合同约定的仓储物的性质交付仓储物,或者超过储存期,造成仓储物的毁损、灭失,自行承担。

  3、危险有害物品必须在合同中注明,并提供必要的资料,存货人未按合同约定而造成损失,自行承担民事和刑事,并承担由此给仓储人造成的损失。

  4、逾期储存,承担加收费用的。

  5、储存期满不提取仓储物,经催告后仍不提取,仓储人承担由此提存仓储物的违约赔偿。

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